市场比较法是房产定价最常用的方法之一，通过分析同区域、同类型、同品质的近期成交案例，结合待售房产的差异化特征（如楼层、朝向、装修等）进行价格修正。专业评估师通常会选取3-5个可比案例，建立系统的价格调整体系。
对于新建房产或特殊类型物业，成本定价法更具参考价值。该方法计算土地取得成本、建筑安装费用、资金利息、开发商合理利润等要素，同时考虑折旧因素。值得注意的是，该方法需结合市场接受度进行动态调整。
商铺、写字楼等收益型房产适用收益还原法，通过预估房产的年净收益，除以市场资本化率得出估值。其中租金水平、空置率、运营成本、区域发展潜力等都会显著影响最终定价。
1. 建筑特征：房龄、户型结构、得房率、建筑材料等直接影响使用价值
2. 区位属性：距地铁/学校的距离、周边商业配套成熟度、区域发展规划等
3. 特殊权益：学区资格、产权年限、抵押情况等法律权益价值
货币政策、土地供应政策、房产税试点等调控手段会改变市场预期；人口流动趋势、产业结构调整等长期因素则会影响区域价值重估。2023年多个城市出现的二手房指导价政策就是典型例证。
1. 避免单纯依赖线上估价工具，应结合实地勘察
2. 区分挂牌价与成交价的本质差异
3. 关注特殊交易背景（如法拍房、遗产分割等）对价格的扭曲
4. 周期性市场波动下需要动态调整估值模型
在实际交易中，合理的定价区间往往比精确的单一数字更重要。经验丰富的从业者会通过价格锚定、心理价位测试等方法，在专业估值基础上实现价值最大化。这需要同时掌握数据分析和市场心理的双重能力。